ЗОНА ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Люди старшего поколения по старинке называют их ЖЭКами, молодым больше знакома аббревиатура «УК», хотя правильнее было бы называть их «УО» — обслуживающие организации, именно так они обозначены во всех законах и правилах. Но не суть.
Современные управляющие компании создаются для обслуживания многоквартирных домов (МКД) на основе возмездного договора с собственниками. Их главная задача – содержать в порядке общедомовое имущество: инженерные коммуникации, лестницы и коридоры в парадных, лифтовые шахты, крыши, чердаки и подвалы, подземные паркинги, придомовые территории и т. д.
В перечень обязательных мероприятий входят:
— уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
— текущий ремонт общего имущества;
— своевременная очистка мусоропроводов;
— контроль за состоянием коммуникаций внутри дома (замена расходников, ремонт, очистка труб и т. д.);
— соблюдение правил пожарной безопасности (установка и поддержание в рабочем состоянии щитков, сигнализации и другого оборудования);
— облагораживание придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.
УК самостоятельно нанимает работников (уборщиков, дворников, сантехников, электриков) и оплачивает их труд, либо может заключать договоры подряда на проведение тех или иных работ со сторонними организациями.
ПОСРЕДНИК И КОНТРОЛЕР
Еще одна функция УК заключается в том, что они являются посредниками между жильцами и поставщиками коммунальных услуг. За работу компаний, которые обеспечивают дома электричеством, газом, водой и отоплением, управляйки не отвечают. Но они обязаны вовремя предупреждать собственников МКД о проведении плановых работ, информировать об авариях.
Кроме того, УК выступают в роли сборщиков данных и контролеров: они регулярно передают сведения о жильцах в Единый информационно-расчетный центр, следят за состоянием приборов учета и контролируют своевременную передачу их показаний, работают с должниками.
ВОПРОС НЕ ПО АДРЕСУ
УК отвечают за дом, но некоторые из проблем, с которыми сталкиваются жители, не относятся к их компетенции. Например, бесполезно жаловаться в управляйку, если:
— соседи шумят и мусорят в парадной (нужно обратиться в полицию);
— во всем районе погас свет (в УК в лучшем случае расскажут, что именно произошло, но ликвидацией аварии будут заниматься сотрудники энергоснабжающей организации);
— из-за прорыва трубы на уличной тепломагистрали в доме отключили воду или отопление (логичнее выяснять обстоятельства ЧП и сроки подачи тепла в водоканале или энергетической компании);
— на мусорной площадке переполнен контейнер (за вывоз мусора отвечает региональный оператор по обращению с ТКО);
— в квартире сломался смеситель или перегорела лампочка (УК может прислать электрика или сантехника, но услуга будет платной).
ХОДЬБА ПО ИНСТАНЦИЯМ
Если УК не выполняет свои обязанности, для начала можно обратиться с жалобой к ее руководству. Следующей инстанцией должна стать районная жилищная инспекция, а при отсутствии реакции – городская.
Если управляйка не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг, логично обратиться в Роспотребнадзор, а в случае несогласия с тарифами или подозрений в финансовых нарушениях – в Федеральную антимонопольную службу.
Когда заявления в перечисленные ведомства не дают результатов, можно подать жалобу в прокуратуру. Последний вариант добиться соблюдения своих прав – судебный иск.
Часто долгую ходьбу по инстанциям достойно заменяют посты в соцсетях или телерепортаж, поэтому, если произошло нечто вопиющее, можно разослать информацию об этом в СМИ и популярные паблики.
УК ИЛИ ЖКС?
Управляющие компании бывают частные и государственные. Обслуживание частников в целом обходится дороже, зато они более гибки в принятии решений, а конкуренция на рынке стимулирует их повышать качество услуг и быстрее реагировать на заявки. Государственные организации привлекают стабильностью (получая бюджетные деньги, они не могут внезапно обанкротиться), демократичными тарифами и строгой отчетностью, но зачастую они менее оперативны и более бюрократичны.
Однозначного ответа на вопрос, что лучше, не существует. Эксперты по ЖКХ советуют при выборе УК исходить из конкретных потребностей дома и опираться не на форму собственности, а на другие критерии: набор услуг, типовой договор, отзывы, пешую доступность офиса.
Перед тем, как доверить МКД новой управляйке, стоит проверить наличие у нее лицензии. Также есть смысл выяснить, сколько домов находится в ее управлении (востребованность – хороший признак) и есть ли «ушедшие» дома (это – прямой показатель неудовлетворительной работы). Информацию об этом можно найти на сайте ГИС ЖКХ, открыв карточку УК и кликнув на вкладку «Сведения о домах».
А МОЖЕТ, ТСЖ?
Дом не обязательно должен обслуживаться управляющей компанией. Закон предусматривает альтернативные варианты: собственники жилья могут взять на себя непосредственное управление МКД (если квартир – не больше 30), поручить его товариществу собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) или другому некоммерческому объединению.
У самоуправления есть большой плюс: оно во всех смыслах «ближе к народу». Любое решение принимается с учетом мнения жильцов, домоуправленцы – соседи, их знают в лицо, они прямо заинтересованы в качестве своей работы и моментально реагируют на обращения и жалобы. Но владельцам квартир приходится тратить время и усилия на освоение непростой сферы. В случае с УК они просто доверяют это профессионалам и освобождают себя от забот.
ОБЩЕЕ РЕШЕНИЕ
Чтобы сменить способ управления многоэтажкой или выбрать новую УК, жильцы должны провести общее собрание собственников с кворумом более 50% от общего числа жильцов дома и большинством голосов принять соответствующее решение. Копия протокола направляется в действующую УК – с момента, когда ее там получат, договор управления считается расторгнутым. Одновременно или позже собственники МКД коллективно (минимум 50% плюс один) подписывают договор с новой компанией.
ЧИТАЙТЕ САМИ
Управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников регулируются рядом законов и норм. Основной список выглядит так:
— Гражданский кодекс РФ, глава 4;
— Жилищный кодекс РФ, раздел V;
— Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.;
— Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.;
— Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011 г.;
— Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 г.
