Коллаж Ирины МАКСИМЕНКО
НЕ ПРОСТО РЕМОНТ
Оговорим сразу, в каких случаях можно не озадачиваться изучением правил перепланировки и смело начинать ремонт без всяких согласований и заморочек. Например, когда речь идет о замене входных или межкомнатных дверей, напольных или потолочных покрытий, установке новой сантехники или плиты на том же месте, где стояла старая, или металлопластиковых окон вместо деревянных без изменения проемов.
Если же в результате ремонта каким-либо образом изменится пространство, стоит семь раз подумать, прежде чем это затевать.
В нынешней главе 4 Жилищного кодекса РФ перепланировкой называется изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме (МКД), которое требует внесения коррективов в технический паспорт. С 1 апреля вступит в силу поправка, расширяющая это понятие. Отныне перепланировкой будут считаться:
- трансформация границ и (или) площади помещения;
- образование новых помещений, в том числе при объединении комнат или нескольких квартир (до сих пор это называлось реконструкцией);
- любое вмешательство во внутреннюю планировку (перенос с места на место, демонтаж, создание или расширение дверных и оконных проемов, снос стен и перегородок, изменение конструкции полов и т. д.).
Как и прежде, необходимо будет согласовывать перепланировку в органах местного самоуправления, а после этого переделывать техпаспорт и вносить поправки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Помимо перепланировки, согласовывать нужно (и это не изменится) переустройство – установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, перемещение ванны, унитаза, плиты или газовой трубы, замена газовой плиты на электрическую и т. п.).
ЗАЧЕМ УСЛОЖНЯТЬ?
Когда владельцы квартир узнают о трудностях, с которыми им придется столкнуться, у многих возникает соблазн исполнить задуманные планы в обход законных процедур, сэкономив время и деньги. Кто и как об этом узнает? Но есть веские причины так не делать:
- Опасность. Изменения могут стать разрушительными для соседних квартир и даже всего дома, привести к обрушению стен, лестниц, балконов, появлению трещин. Это может стоить кому-то здоровья или жизни.
- Вероятность разоблачения. Самовольное нарушение вскроется, если соседи во время ремонта заподозрят неладное и пожалуются органам власти или правопорядка. Хозяину квартиры грозят штраф и другие санкции.
- Проблемы при сделках с жильем. Продать или официально сдать в аренду квартиру с несогласованной перепланировкой будет проблематично, или цена на недвижимость с таким обременением разочарует владельца.
- Проблемы с ипотекой. В ипотечных квартирах делать перепланировку либо нельзя, либо можно только с разрешения банка. За обход указанного в договоре требования полагаются санкции.
БЕЗ ШАНСОВ
Некоторые виды домашней «перестройки» не имеют шансов быть согласованными, поскольку запрещены. В числе прочего нельзя:
- сносить несущие стены и конструкции;
- прорубать окна в фасадах зданий;
- убирать стены, отделяющие кухню с газовой плитой от других помещений в квартире;
- демонтировать вентиляционные коробы, воздуховоды;
- лишать окон жилые комнаты или кухню.
Список далеко не полный. Во многих случаях запреты могут иметь исключения, часть их действует по всей России, другая предусмотрена лишь в отдельных регионах. Особые ограничения наложены на работы в домах, являющихся объектами культурного наследия. Уточнить возможность согласования той или иной перепланировки или переустройства можно, обратившись к юристу, в районную администрацию или проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ).
ЕСЛИ ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ, НО НЕЛЬЗЯ, ТО МОЖНО?
Например, по умолчанию запрещается переносить с места на место помещения «особого назначения» (кухню, ванную, санузел). Но, если квартира находится на первом этаже или над нежилыми помещениями (магазином, кафе и т.п.), то такую перепланировку могут согласовать. Сложно, но при желании можно получить разрешение на использование общих помещений (скажем, присоединения к квартире тамбура парадной) – для этого потребуется заручиться согласием всех, без единого исключения, соседей-собственников МКД.
БУМАЖНЫЙ МАРАФОН
Даже если речь идет о незначительных переменах в квартире, легко, быстро и без затрат согласовать их не получится, придется запастись терпением и смириться с расходами.
Схема действий, как правило, выглядит так:
1. Собственник заказывает проект перепланировки в организации или у специалиста, которые имеют допуск СРО (являются членами саморегулируемой организации с разрешением на проектную, изыскательскую и строительную деятельность). Документ может обойтись в 4–6-значную сумму в зависимости от сложности задач и запросов конкретного исполнителя.
2. Проект подается на согласование в администрацию района (лично, через МФЦ или на сайте госуслуг). К нему прилагаются: заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, а также письменное согласие всех собственников помещения (или всех членов семьи нанимателя по соцнайму). В некоторых случаях власти могут дополнительно затребовать проведения экспертизы (допустим, чтобы определить, является ли несущей стена, в которой хозяин решил сделать арку) – расходы увеличатся.
3. После получения разрешения можно проводить ремонт. Затем подается новое заявление в администрацию – о приемке работ, с приложением пакета документов (таких как договор с подрядчиком, акт обмера ПИБ после перепланировки, копия решения о согласовании ремонта и т.д.).
4. Орган, утвердивший акт приемочной комиссии, отправляет документы в Росреестр для внесения новых сведений в ЕГРН. Собственник получает уведомление с описанием внесенных изменений.
ЛУЧШЕ ПОЗДНО, ЧЕМ НИКОГДА
Если перепланировка уже сделана (к примеру, предыдущим владельцем квартиры), узаконить ее не помешает. Придется так же собрать все документы и пройти все этапы, но, помимо этого, еще и заплатить штраф.
ШТРАФ – ПОЛБЕДЫ
Штраф за незаконную перепланировку квартиры для физических лиц – совсем не большой, от 2000 до 2500 рублей. При его неуплате назначат повторный, вдвое больше, арестуют на срок до 15 суток или отправят на обязательные работы до 50 часов. Но это не самое страшное, что может ждать самовольщиков.
Если проверка выявит нарушения строительных, санитарных норм или требований пожарной безопасности, собственника заставят устранить их, что во многих случаях будет означать: вернуть жилью исходный вид, за свой счет. В случае отказа недвижимость по решению суда может быть продана с торгов. Тогда ремонт обяжут сделать покупателя, а стоимость работ вычтут из вырученной суммы до передачи ее бывшему хозяину.
